Opinión. Por Carlos Araya Guerra, CEO BG Asociados.
La reciente solicitud de quiebra por parte de Nueva Curauma, la sociedad que operaba como matriz franquiciadora de Century 21 en Chile, marca un hito significativo y preocupante para nuestra industria. No estamos hablando de un actor menor, sino de la caída del exrepresentante local de una de las corredoras más grandes del mundo, comparable en escala y modelo de negocio a gigantes como RE/Max o Blackstone. Este cese de operaciones no es un evento corporativo aislado; es el síntoma más visible de una profunda crisis estructural que atraviesa el mercado inmobiliario nacional.
La administración de la franquiciadora apuntó a una severa baja en la demanda como causa principal. Esta realidad se sustenta en una estadística demoledora que como sector debemos enfrentar: hoy, un chileno requiere en promedio 11,4 años de ingresos para acceder a una vivienda. Es exactamente el doble de lo que se necesitaba hace apenas una década. Esta brecha de accesibilidad es el núcleo del desafío actual.
Un Escenario Adverso para el Corretaje
Desde la experiencia que hemos consolidado en BG Asociados, observamos que dedicarse al corretaje en estos tiempos es sumamente complejo y exige una resiliencia excepcional. El escenario está configurado por una tormenta perfecta.
Primero, las tasas de interés ya no son las mismas que antes. El costo del financiamiento dificulta la decisión de compra, llevando a muchos a considerar que arrendar, o incluso invertir ese dinero en otras alternativas, resulta más conveniente que adquirir un departamento. Segundo, la poca liquidez de las personas ha generado un mercado con muchas casas en venta y poca demanda efectiva. Cuando esta demanda existe, se enfrenta a instituciones bancarias cada vez más rigurosas en la otorgación de créditos hipotecarios.
Tercero, el mercado sigue absorbiendo el impacto macroeconómico reciente. La población adulto-joven recién salida de la universidad (la denominada “generación sin casa”) enfrenta con sus primeros trabajos las repercusiones de la crisis post-pandemia, incluyendo una inflación que alcanzó un peak del 13%. A esto se suma la subida de los costos de los materiales de construcción, mayoritariamente importados (que no han bajado). Asimismo, la inyección de liquidez por los retiros de las AFP y el IFE generó una distorsión, elevando los precios de manera significativa, similar a lo ocurrido en el mercado automotriz.
En BG Asociados hemos visto una mejora últimamente, pero el mercado de casas usadas sigue mayormente estancado. Existe una cautela palpable: la mayoría de las personas están esperando el cambio de gobierno para recién invertir y otras que esperan que las tasas mejoren, a pesar de que el Banco Central ya ha ido bajando puntos base este año. Nuestra proyección apunta a una mejora contundente y una reactivación económica en el mercado inmobiliario recién hacia finales de 2025 y principios de 2026.
Modelos como el de Century 21, acostumbrados a hartas entradas y a un inventario de casas más exclusivas, resultaron ser los más afectados por esta contracción. En contraste, el segmento de casas más económicas sigue vendiéndose, aunque generalmente estas operaciones se realizan de manera directa, sin la intermediación de corredores.
Incertidumbre Regional y el Futuro de la Marca
Dentro de estas semanas se verá cómo la quiebra de la matriz repercute a nivel regional. Acá ya han tenido una serie de problemas económicos y fusiones que, honestamente, desconozco por completo, operando bajo franquicias como Century 21 Amalfi, Century 21 Altamar y Century 21 Fontana.
La pregunta clave es si seguirá el nombre en la región. Creo que sí, por un tiempo limitado, pero el escenario legal es complejo y dependerá de los contratos. Si la licencia tiene un plazo definido y no depende de que el franquiciador esté solvente, puede seguir vigente hasta su vencimiento, siempre que el licenciante (franquiciador) o el liquidador no la revoque.
Sin embargo, aquí entra en juego la “letra chica”. Si la marca o los derechos quedan dentro de la masa en liquidación, el liquidadador puede intentar vender, transferir o rescindir licencias para pagar a los acreedores. Eso puede dejar a la franquicia local sin derecho a usar la marca.
El riesgo legal es alto. Si el franquiciado sigue usando la marca sin una licencia válida tras la liquidación, podría enfrentarse a un reclamo por uso indebido o incluso a una demanda de INAPI por parte del nuevo titular (si la marca es vendida por el máster franquiciador). En ambos escenarios, el problema para estas franquicias regionales es mayúsculo. Se enfrentan a la necesidad de reestructurar y, posiblemente, volver a crear una imagen de marca y un posicionamiento. En la práctica, significa empezar una empresa de cero, perdiendo un activo crucial, ya que muchas veces el nombre representa la confianza que los clientes han tenido anteriormente con la empresa.
En conclusión, la situación de Century 21 es una llamada de atención para toda la industria, pero no debemos perder la fe. Históricamente, los tiempos de crisis son también catalizadores de nuevas esperanzas y oportunidades para redefinir el mercado. En BG Asociados, sostenemos que la verdadera solidez de una empresa no reside únicamente en una marca internacional. Aunque una empresa pueda perder su nombre, si cuenta con la experiencia, el trabajo riguroso y el compromiso genuino detrás, siempre tendrá la capacidad de trascender la marca, navegar la incertidumbre y emerger fortalecida.
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